论养老地产产生的原因及存在的主要问题

论养老地产产生的原因及存在的主要问题

国内的养老地产发展前景仅次于现在的学区房，而支撑养老地产发展的根本原因，却并不是中国的老龄化和日益壮大的老年人群，它并非诱因，只是一个潜在的需求。透过现象看本质，深究养老地产发展，有以下四大原因：

一、中国持续稳定的城市化进程，催生了大量被动需求养老地产的人群。

城市化进程导致自然村落的消亡，大量农村人口不得不离开家园和土地，有的已经无法完全靠自己养老，同时通过拆迁赔偿造就了大量的高购买力人群，这些人完全有能力依靠自己置业养老，而另一部分人通过国家扶贫安置完成置业养老。

二、养老资源无法平均分布，围绕大城市集中，想得到好的养老则需借助地产。

广义的养老地产并不局限于住的房子，还包括养老医院、老年人活动中心、老年人大学、老年人运动公园、老年人休闲场所、老年乐园等等。这些资源目前主要集中在相对成熟的城市里，村镇养老资源相对匮乏。

三、中国过去的独生子女政策导致4-2-1倒金字塔家庭结构。

第三代往往上面背负着好几个老人，虽然国家放开二胎，但由于生活成本和生活压力加大，出生率并不见改善，所以短期内这种家庭结构比较难完全改观。老人为了减轻子女负担，不得不主动往养老地产上靠。

四、中国最早期建设的一批商品房快到使用寿命年限。

原来的商品房破旧了，老社区改造速度以及改造后的品质，又不足以满足那些有购买力的老年人时，为改变居住状态，老年人也会考虑购置新的养老地产。

以上的四大原因足以支撑中国养老地产在未来很长一段时间内有着稳定的发展基础。再加上中国人口老龄化又已达到有史以来最快的速度，到2050年时将有接近5亿老年人。这庞大的老年人基数是养老市场的最大购买支撑。

可以预见中国的养老地产市场将成为下一个蓝海，但目前在此领域存在四大难点问题：

一、市场地位模糊。

很多企业都认为养老地产赚钱比较慢，同时企业一般都欠缺提供专业护理服务的能力，所以就自然地将项目定位于高端健康老人市场。这些想法表面上看顺理成章，实际上都是企业一厢情愿的主观想法。因为健康老人的支付力实际上有上限天花板，而且支付意愿低，并且难以管理；老年人群对于身体逐渐衰老之后产生的医疗、康复、保健有着刚性需求，有足以满足这些需求的服务和设施，老人才愿意支付高溢价。

二、盈利模式模糊。

养老项目的用地性质往往比较特殊（例如，医疗划拨用地、集体用地等），这类用地的产权不能销售或者很难销售，怎么用非产权交易的方式来盈利？而且政府为了防止开发商用养老名义圈地，基本上对于养老取地的项目都会要求首期必须有一定规模的养老配套设施入市，否则免谈。因此项目早期怎么平衡投入和产出，就变成一个特别重要的问题。另外养老项目的土地指标很少一次性到位，都是分年分批取得，这也会产生规划整体方案与实际开发之间的矛盾，开发中的盈利方式需要有策略地动态调整。

三、商品定位模糊。

到底是卖养老服务还是卖房地产？这个问题直接决定了盈利模式的设计，以及整个营销推广策略的制定，是最根本的一个问题。之后还要解决三个营销基本问题：卖给谁，针对健康老人还是需要护理的老人来设计产品和制定营销策略；谁买单，老人买单还是其子女买单（双方的购买力是不同的，驱动购买决策的因素也不一样）；怎么卖，用传统的住宅方式营销，还是用特殊或者创新方式营销。

四、持续经营难。

养老服务往往跟医疗相关，专业养老护理人员的职业技能比酒店服务人员的要求还要高，这对于绝大多数开发商来说基本上是没有办法自己做到的，只能依靠专业的养老运营服务机构来完成，而专业的养老运营服务机构在目前还是一个相对稀缺的资源，对这样的资源要识别、积累、再为己所用，需要一个过程，大部分开发企业都没有积累出这样的专业资源。

在中国人口老龄化步伐逐渐加速的现实背景下，老年群体作为财富的高比率拥有群体也将成为城市消费的主力军，如何甄选契合中国社会老龄化现象的养老模式仍需未来的大量实践来探讨和证明。