养老地产里的险资身影：12家保险公司逐鹿养老地产

全国老龄工作委员会办公室、中国老龄协会发布的《奋进中的中国老龄事业》显示，到2035年前后，我国60岁及以上人口占总人口的比例将超过1/4，2050年前后将超过1/3。

人口老龄化对地产行业也产生了新的要求，一是对适老型住宅的需求，二是对增加养老机构数量和床位的需求，最后是对高品质专业化养老介护服务的需求。

资本的动作总是迅猛的，资本雄厚的企业总是在寻求新的资本蓝海，而养老地产似乎是下一个投资选择。目前，国内养老地产的主要参与者以房地产开发商、保险企业、养老服务企业为主。

相比起房地产开发商，保险企业在项目开发上的经验稍显逊色，但其雄厚的资本实力和因险单带来的高净值客户群，却是其他参与者所欠缺的。自2007年，泰康保险率先提出进军养老地产起，截止目前，不完全统计已有12家保险公司已经或者计划投资养老社区，而且布局的项目数量也在增加。

险资与养老的跨界范式

本篇将把险企在养老地产上的投资单独讨论，聚焦已落地的险企养老项目，探索其规划、管理和盈利模式。

1.持续照料社区（CCRC）——泰康保险

2019年12月21日，泰康保险集团投资建设的医养社区——泰康之家·楚园在武汉正式投入运营，该养老社区为泰康之家在全国布局的第六个养老社区，项目类型也同为持续照料社区（CCRC）。

自2007年提出进入养老服务领域，2010年正式成立养老社区品牌泰康之家，再到其第一家养老实体项目开业，泰康之家迅速成为了泰康保险的三大核心业务（保险、资管、医养）之一。

泰康之家自成立起就立足高端养老，主要布局一二线重点城市。从美国养老社区取经，引入持续照料社区（CCRC），布局地点也位于交通方便的近郊，方便子女探望。

泰康保险把保险+医养作为其养老社区扩张的核心战略，力图使保险、养老、医疗能够协同并进。

根据资料显示，泰康保险在2012年推出的幸福有约综合养老计划，是国内首次出现该类产品。计划为客户提供涵盖养老财务规划和养老生活安排的一揽子解决方案，到2017年底保单销售累计达到近2万件。

将虚拟保险产品与实体医养服务深度整合，实现了保险产品+医养社区的跨界，为客户提供全生命链的产品与服务。

该计划同时也为国内其他保险公司进入养老地产市场，设计养老产品和盈利模式提供了一个范本，后续出现的其他产品都具有相似的地方。

2.重资产模式投资——合众人寿

合众人寿也属于国内最早参与养老地产开发的保险公司之一，其在2011年提出两个千亿计划，宣布全面进军养老及相关产业，启动构建全国连锁养老社区的整体战略。随后，在2012年成立了旗下养老品牌优年生活，2013年旗下第一个养老项目合众优年生活武汉社区落地，之后又陆续在南宁、沈阳、合肥开业。

在项目投资上，合众优年采取的是海内外并举的策略。在国内，以重资产模式投资建设养老社区，计划将于今后十年左右将投资建设26个养老社区。在海外市场上，为了能更好地学习国外运营养老项目的经验，合众人寿以股权收购的方式，参与运营了56个海外养老社区。

3.候鸟式旅居养老——中国人寿

以国寿健投为平台，中国人寿打造了旗下养老社区品牌国寿嘉园，目前已布局4个养老社区项目，未来5年布局10个重点养老项目。其中位于苏州的国寿嘉园·雅境于此前开业，另外还在深圳布局了1个居家养老服务项目。

国寿嘉园布局的逻辑上，是以候鸟式旅居养老为卖点，希望为入住老人提供夏住苏州、秋住京津、冬住三亚的度假式养老养生生活方式。

目前已开业的苏州国寿嘉园·雅境，是由中国人寿与美国养老运营管理机构魅力花园公司联手打造，将为退休后的老年人提供康复疗养、医疗护理等一站式服务。首个布局项目天津国寿嘉园·乐境，则是与美国TIRR康复医院合作。两个项目均通过中外合作，吸收海外成熟养老经验，贯彻医养结合的概念。

而这种中外合作的养老概念，在国内目前的高端养老地产项目中也是屡见不鲜，像位于广州的越秀·海颐苑和国投健康·嘉栖长者公寓，就分别为中法合作和中日合作，卖点也同样是引进海外医养结合模式。

另外，值得关注的还有位于北京的国寿嘉园·韵境，以及正处于试运营的三亚国寿嘉园·逸境。这两个项目是最为体现国寿嘉园的度假式养老概念的项目。据调查，韵境前身为北京大兴庞各庄地区的龙熙温泉度假村，后被中国人寿收购改造为养老社区，主打温泉酒店+养老公寓。而位于三亚的逸境则是直接定位为度假基地，地处三亚海棠湾，旅居度假养老的定位很明确。

4.具产权的养老公寓——中国平安

此前，中国平安曾以旗下平安不动产为平台，在浙江桐乡打造的首个养生养老项目合悦·江南，项目占地2800亩，建筑面积100万平方米，距离上海131公里，既效仿泰康人寿引入国内主流的CCRC模式，也与中国人寿的国寿嘉园类似，试图将项目打造为养老+度假的综合项目。

不过值得注意的是，合悦·江南项目目前已经解除养老属性，而是转为养生度假类项目。

过去的合悦·江南项目，在社区功能设计上，并不完全像泰康之家，是仅为老人服务的CCRC社区，而是更类似于地产开发商龙湖打造的椿山万树系列养老公寓，或说北京万科早期打造的幸福汇项目。

据观点指数调查，椿山万树系列的重庆项目，在规划上就将青年公寓和养老公寓规划在一起，老年公寓实际上是经过适老化设计的长租公寓。老年人走出公寓门即可进入青老年同在的龙湖社区，也就是说老年公寓仅是整个社区中的特殊部分，其余部分与一般的居住小区无异。

初期的合悦·江南同理，项目设置了精品酒店式公寓、社区医院、国际学校、站前商业广场等多元配套业态，并设置了4栋老年公寓，位于A1片区，总建面2万多平方米，拥有270套老年公寓。其余部分则作为普通公寓、住宅产品出售。

不过据观点指数调查，在产权方面，龙湖的椿山万树系列养老公寓并不具有产权销售性质，盈利模式是通过缴纳一笔押金去确认房屋使用权，然后再按月缴纳护理费、租金等费用。

而平安不动产在合悦·江南初期所推的，却是具有产权的养老公寓。平安不动产与母公司联动，提出产权归你，钱还你的养老财富计划，客户可通过支付一定数量金额加入合悦会来参与该计划。

客户通过参与合悦会，可获得一套房+养老财富计划，该计划又可分为A和B两个方案，分别为：A.30年后，客户一次性领取等同于房款（毛坯房）的金额；B.在15年后，自第16年起，每年给付客户幸福年金，连续给付15年。

不过后期整个项目转型，该财富计划也不再推出。

保险与养老的匹配值

养老地产看似是朝阳行业，但由于其前期资金投入巨大，盈利周期长，很容易对公司资金链造成压力，特别是重资产项目。

作为养老产业参与主体之一，房企尽管资金雄厚，但负债率偏高却是现实。因此，其对于养老项目的短期回报率有一定要求。而对于大型险企来说，由于寿险险单的期限通常在5-10年，使其对所投项目的回报周期可以拉长到10年之久，养老地产项目所能带来的长远稳定的现金流收益更被看重。

因此，在不少业内人士看来，大保险公司和养老天然匹配。由于保险公司具有保单这一杀手锏在手，盈利模式更加明确。此前，泰康保险就曾在媒体采访中透露，其北京燕园与上海申园项目已经初步实现盈亏平衡。

此处以泰康之家为主要研究对象，其他保险公司项目作为次要对照。入住泰康之家养老社区有两种方式，分别为：交押金，不买保险；不交押金，购买保险。第一种方式针对社会客户，第二种则是针对保险客户。

社会客户入住独立生活公寓需缴纳三种费用，为入门费、乐泰财富卡和月费。入门费 20 万元/户，乐泰财富卡依户型而定，为一次性缴纳且可退还的押金。

乐泰财富卡作为折扣卡使用，入住后月费可享受约6折优惠，若不再居住，则押金依照不同住户情况，可按比例退回。

保险客户入住则是根据其所购买保险来获取入住资格，入住后每月再缴纳月费。该模式为现今保险养老社区所采取的主要收费方式，所购险种多为年金险。不过由于所需购买的保险总金额较高，服务的客户群体较窄，主要针对高净值家庭。

年金险支付年限基本为10-15年，支付完成后会逐步返还保费给投保人，投保人可以选择依靠保单获得退休后入住养老社区的资格，并在入住后直接使用返还保费来支付养老服务费用，使险金最终实现闭环，提升险企的收入。

另外，不管年金险作为一种理财产品，还是单以保险产品分类，其都是一种收益率较低的产品，此时入住养老社区的资格可以作为销售年金险时的营销噱头，由此促进保险的销量，实现相辅相成。